[아파트관리신문=고현우 기자] 수원지방법원 안산지원 제2민사부는(재판장 임정택 판사) 최근 입주민 A씨가 자신이 거주하고 있는 경기 안산시 소재 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 공사도급계약 무효 확인의 소를 기각했다.

B아파트 입대의는 지난 2023년 1월 외부 균열 보수 및 재도장 공사 외 박공지붕 복합 방수공사를 진행할 업체로 C사를 선정했다. 해당 선정에 대해 안산시는 ‘장기수선계획에 포함돼 있지 않은 공사는 계획을 조정한 후 장기수선충당금을 사용해야 하나 입대의는 이 같은 절차를 이행하지 않았다’는 이유로 과태료 1000만원을 부과했다.

이후 같은 해 2월 입대의는 C사와 공사 금액 약 2억3700만원으로 하는 도급계약을 체결(2월자 계약)하고 계약금 명목으로 약 7110만원을 지급했다. 이후 입대의 회의를 개최해 장기수선계획서 수시 조정 안건을 의결하고 사후 동의에 대한 투표를 실시했는데 투표 결과 약 54%의 세대에서 찬성해 안건이 통과됐다. 같은 해 3월 입대의는 공사 금액 중 항목별 금액을 추가하고 특약사항에서 ‘잔금 지급에 대한 사안은 입대의와 C사의 협의하에 조정할 수 있다’는 내용을 ‘중도금, 잔금 지급’으로 변경해 C사와 재계약을 체결(3월자 계약)했다.

A씨는 해당 계약에 대해 “이번 공사는 긴급공사에 해당하지 않으며 긴급공사에 해당한다고 하더라도 입대의 의결 후 장충금을 사용한 다음 장기수선계획에 대한 조정이 이뤄졌어야 함에도 입대의는 비용을 지출한 뒤 입대의 의결을 거쳤다”며 “또한 장충금 수시조정계획에 대한 찬반투표를 실시하기는 했으나 이번 공사 금액이 장충금 예치금을 초과한다는 사실을 고지하지 않았으며 서면이 아닌 전자투표의 형식으로 투표가 실시됐으므로 입주자들의 유효한 동의를 얻었다고 보기 어려우므로 해당 계약은 무효”라고 주장하며 소를 제기했다.

재판부는 “B아파트 장기수선계획에 의하면 2021년 외벽 재도장을 진행할 예정이었으나 이는 진행하지 않은 것으로 보이고 지붕·옥상 방수공사는 2033년으로 계획돼 있어 수선주기에 도래하지 않았던 것으로 보이는데 장기수선계획 조정 없이 공사를 실시하기로 결정하고 장충금을 이용한 바 2월자 계약은 관련 법령을 위반한 하자가 있다”며 “입대의와 C사는 이번 공사가 긴급공사에 해당해 2017 국토교통부 장기수선계획 가이드라인을 따라 장충금을 공사비의 일부로 선집행했으며 이후 이를 반영해 장기수선계획을 조정했으므로 2월자 계약에 하자가 없다고 주장하나 누수로 인해 입주민들이 불만을 제기한 시기는 2022년 6월경으로 2월자 계약을 체결하기까지의 시간적 간격이 상당한 점을 비춰볼 때 해당 주장은 이유 없다”고 봤다.

다만 “2월자 계약의 하자가 문제가 되자 장기수선계획 조정과 입대의 의결이 사후적으로 보완된 상태로 2월자 계약과 실질적으로 동일한 내용의 3월자 계약이 체결됐으므로 2월자 계약의 하자는 치유됐다고 봄이 상당하다”며 “또한 ▲공동주택관리법령은 장기수선계획 수립 및 장충금 사용에 대한 여러 규정을 두고 있으나 해당 규정에 위반해 체결된 계약의 효력에 대해 명시하고 있지 않은 점 ▲관련 법령 위반 행위에 대한 제재는 과태료 등의 행정적 제재 또는 행위 주체인 입대의 대표자에 대한 해임 등으로 충분한 점 ▲계약 자체에 통정허위표시, 반사회적 법률행위 등 실체적 하자가 있는 것이 아닌 이상 사법적 계약의 효력을 무효화 하는 것은 바람직하지 않은 점 등을 비춰볼 때 관련 법령을 위반됐다고 해 계약이 무효라고 단정짓기는 어렵다”고 판단했다.

재판부는 “전자투표 역시 입주자의 의사가 명확히 확인된다는 점에서 서면동의가 아닌 전자투표 방식으로 찬반투표가 이뤄졌다고 해서 투표에 대한 흠결이 있다고 보기 어렵다”며 “이번 계약이 예산이 확보되지 않은 상태에서 이뤄져 B아파트 관리규약에 위반될 여지가 있더라도 관리규약은 아파트 구성원들에게 적용되는 내부 규범이므로 관리규약 위반이 곧바로 제3자와 사이에 체결된 계약을 무효화할 수 있는 사항으로 보기는 어려우므로 A씨의 청구는 이유 없어 기각한다”고 판결했다.

한편 A씨는 해당 판결에 불복해 항소를 제기했다.

 고현우 기자 khw912@aptn.co.kr